广州楼市新政，好多解读，都太片面了！
二娃说现在，很多买房人认知失调！昨天，想必大家应该都被广州楼市新政给刷屏了吧？毕竟，所有的媒体、开发商、中介，都在追这个热点。但二娃看了很多文章和报道后，发现了一个严重的问题：90%的媒体都在输出同一个观点“广州楼市新政，利好市中心改善及豪宅市场，对番禺来说是利空！”。甚至二娃自己，一开始也是这么觉得的。所以，昨天我的文章解读里面，还提到了“利空番禺”这句话。直到一位粉丝，在群里说了一段话后，我才意识到：我的理解，可能是错的！如上图所示，这是二娃的一位天河粉丝，他买房预算为1000万，一开始是打算买天河新盘的，但广州新政出台后的第一时间，他突然改变主意，在小群里跟我说：想买番禺万博了！原因是，他认为，新政后投资客，改善客都会扎堆挤进市中心，会让开发商姿态变高，定价不会那么友好，会逐渐失去性价比。相比之下，番禺开发商必然不会那么强势，售价会更加亲民，更有性价比。嘿，你还真别说，他这么一讲，我觉得思路清奇啊，但又非常有道理。随后，我自己也开始认真思考了一下这个问题，广州新政出台后，真的利空番禺吗？最后，得到的答案是：NO！你们猜猜原因是什么？另外，2024年，番禺到底还能不能买？接下来会不会被新政影响？如果你跟二娃一样，也关注番禺楼市行情的话，不妨我们进群交流！当然了，二娃给出这个结论，自然是有道理和逻辑在的，大家不妨来看看对不对：第一、番禺本来投资客就少，受新政影响，真的不会太大！根据中指院数据显示，去年番禺新房成交额达537.3亿，排名全市第一。从成交面积段来看，60-140㎡的户型，占到总成交比例的约85%。这说明什么？这说明，番禺市场的购买力，主要是刚需和改善客。◆ 数据来源：中指院此外，根据二娃了解，番禺各个楼盘的买家基本都是自住客，以投资目的来买房的少之又少！那么，为啥刚改买家喜欢买番禺呢？他们买番禺，其实不是因为名额问题，而是和上面那位粉丝一样，看中性价比。现在的番禺，生活环境好，各种配套也不缺，二娃我每次来踩盘，都要羡慕这里的业主。就拿出行来说吧，地铁3、18号线（已开通）都能直达珠江新城。另外，这里有全国人民都知晓的长隆旅游度假区，也有万博CBD、广州南站、大学城等等。而接下来，万象天地、k11 select、新鸿基ICC广场也会陆续兑现，里仁洞旧改也会给番禺带来利好，可以说非常宜居了。◆ 万博CBD实拍，广州房产@细鹏摄总的来说，番禺房子好卖，受购房者青睐，是因为它本身条件足够好。这一点，不管你出不出政策，都无法改变的。所以，在我看来，广州出不出昨天的政策，对番禺的影响都不大。说真的，新政“利空番禺”这个说法，我觉得是大家过分解读了。◆ 番禺航拍图，广州房产@细鹏摄第二、现在，大家缺的真不是名额，而是钱！先不谈新政的影响，放开限购了，大家真的会一股劲涌入楼市吗？我觉得未必，现在大家不愿意买房，根本不是因为没名额，而是因为没钱！呐！评论区往往才是最真实的声音：所以，昨天的政策各种释放买房名额又如何？即便你真的想买，也得有钱啊！释放名额而已，又不是发钱，大家瞎兴奋个什么劲儿？第三、时代变了，现在都流行降级消费！从二娃接触到的粉丝来看，这是目前大部分人，对于买房的态度。只要一天预期没有改变，收入没有增加，这种买房趋势都会一直持续，并不会因为一个楼市新政而改变。不信你看下面这位粉丝，一开始准备买套1000万的房子，最后，全款去番禺买了套600万的房子。其实，我自己何尝又不是这样呢？一开始，我对买房还是抱有幻想的，想着卖掉老破小，all in买入一套总价500-600万的房子。甚至，我也曾考虑过JYD，尽可能加杠杆，去买一套更大、更好的房子。现在呢，我就考虑，要不去番禺卖一套400来万的房子好了。像是越秀·大学·星汇城建面约107㎡的那个户型，4房，户型很好，距离地铁口也近，步行几百米到江边，大盘商业氛围浓厚，还能读公办九年一贯制的好学校，我觉得就很不错啊。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）负债少，压力就小。◆ 越秀·大学·星汇城园林实景图还有之前陪粉丝@阿豪收房，就被星寰TOD建面约115㎡4房圈粉了，我的预算也是够的。这个盘，距离地铁谢村站直线距离只有约300米（数据来源：百度地图），还是现房或者准现房，真的很不错。◆ 星寰TOD建面约115㎡4房，二娃现场拍摄所以啊，新政出来后，会选择去买天河、海珠的人，那是因为他们一开始就是天河、海珠的改善客，他们兜里有米。而本来就目标就是番禺的，最终还是会选番禺，不会贸然增加预算，或者加杠杆去买市中心了。毕竟在市场下行期，真没必要给自己那么大的压力，你们说是不？第四、大家都说利好天河、海珠建面约120㎡以上的户型。但门槛多高你们知道吗？二娃整理了两张图，你们来看一下：我去，好吓人！最低也要780万啊！稍微好点的就去到1000-2000万了。但如果把这个预算，放在番禺，完全可以买到最好的产品了。比如，位于长隆万博CBD板块的万博·瑞麓府，它建面约171㎡的大平层，8层高的小洋房、5开间朝南、板楼、专梯专户，还带豪华装修，容积率还是别墅级别，只有1.6，真的超级爽。◆ 建面约171㎡5空间2卫户型图关键是，它还有九年一贯制的广东番禺中学实验学校，这对有孩子的家庭来说，多好啊。再比如，越秀·大学城·和樾府建面约175㎡大四房，户型设计得很棒，并且楼下就是大公园，自带公办九年一贯学校。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）在这里，你可以把生活过成别人的诗和远方。而且，整个小区圈层很纯粹，都是一些高知人群，老师教授也很多。你瞧瞧下面这张实景图，真的就跟活在画里面一样。◆ 越秀·大学城·和樾府实景图实在不行，等一等万博板块的里仁洞旧改，也是非常好的选择啊！你说，在番禺当王，不比去天河、海珠当凤尾强多了？关键是，除了上面提到的高阶项目，番禺目前还有很多很不错的项目可以挑。说到这，就不得不提到一个开发商：越秀地产。这家国企，早早就在番禺布局了多个楼盘，涉及长隆万博、南站、大学城、莲花山等数个板块。这么说吧，无论你有什么需求，越秀总有一个楼盘能够满足你！不信，我们看下图：比如说，如果你是首次置业，预算不多，又注重邻居素质、社区氛围、居住环境的，就可以重点看看越秀·大学·星汇城和越秀·大学·星汇锦城。前者，更近地铁，商业体量更大，邻居圈层更好；后者户型实用率更高，且读书更方便。其中，星汇锦城建面约76㎡3房，不仅做到了南向，还带主套，最低总价不到250万。◆ 星汇锦城学校实拍并且，生活配套也足够齐全，幼儿园、中小学都有了，基本生活所需，都不用愁。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）如果你是对地铁比较依赖的上班一族，则可以考虑广州南站板块的星寰TOD或者星瀚TOD。◆星寰TOD实景图星寰TOD优势则在于，近地铁（直线距离约300米，来源：百度地图）+户型好（产品力强，实用率高）+准现楼+园林不错。星瀚TOD的优势在于，地铁（TOD上盖）+九年一贯制广外附（已开学）。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）值得一提的是，买了星瀚TOD，坐地铁回家不出地面就能直通小区。◆ 星瀚TOD学校实拍第五、买市区二手？这种想法很危险！看到这，我就猜肯定有人会说：我也不一定买番禺啊，市区放开限购，新房够不着，我买二手不就好咯？”恕我直言，这种想法，目前很危险！一来，现在的二手房，产品设计普遍过时了。尤其在广州新规后，现在的新房产品非常强，实用率也也非常高。在它们面前，落后的二手房就是弟弟。简单举个例子，下图是珠江新城某豪宅小区，建面约121㎡只做到了2房设计。先不说居住体验差了一个档次，未来在二手市场流通，估计也只有被嫌弃的份了。◆ 现在买过时的二手，以后要后悔二来，对比很多新房，现在二手房价格优势也不明显。大家可以对比一下，天河、海珠的建面约120㎡以上的房子，其实大部分还是很傲娇的。比如，我在某壳平台上搜海珠建面约120㎡以上的二手房，总价倒序排列，最便宜的一套也要400万，接着就是710万了，价格一点也不便宜。与其花高价买旧产品，为什么我不买性价比更高、产品领先的番禺新盘？◆ 来源贝壳最后，就是圈层、居住环境都有着本质差别。都知道，天河、海珠很多二手小区，很多楼龄动辄就20+年，甚至有些还是单体楼。emm...住起来嘛，我只能说跟现在很多新楼盘是无法比的。所以呀，这样看下来，昨天的广州新政，对番禺的影响真的很小很小，大家不用过度紧张 。该买番禺的，最后你依然只能买番禺。因为同样的价格预算，番禺性价比就是要强很多。不知道你们赞同吗？好了，就说这么多吧，如果2024年你也打算在番禺买房。记得扫码进群，我们一起撑番禺！° 二娃推荐阅读 °免责声明：1、本宣传资料仅为邀约邀请，不作为开发商的销售承诺及要约内容，买卖双方权利义务均以实际签订的商品房合同约定为准。2、本宣传资料对周边环境、政府规划、商业配套、教育资源、地铁、城轨、高速、投资前景等信息截止于2024年1月的情况，有关介绍仅为提供相关信息，并不作为开发商的销售承诺和要约内容，前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测原因而出现变化，以最新公布的政府文件及相关官方信息为准。3、相关教育资源仅供参考，具体学校名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生范围及入读条件均以实际入读时教育主管部门实际公布的政策为准。4、开发商保留对宣传资料更新、修改的权利，敬请留意最新宣传资料。在法律允许范围内，开发商对宣传资料内容拥有解释权。(1)本项目推广名为【越秀·大学·星汇城】，标准地名【德颂华庭】，开发商:广州新越房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220312号】、【穗房预(网)字第20220313号】。(2)本项目推广名为【越秀·大学城·和樾府】，标准地名【博颂花园】，开发商:广州越创房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220424号】。(3)本项目推广名为【越秀·星寰TOD】，标准地名【星颂花园】，开发商:广州越秀华城房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220421号】。(4)本项目推广名为【星瀚TOD】，标准地名【星瀚园】，开发商:广州品荟房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220144号】、【穗房预(网)字第20220699号】。(5)本项目推广名为【越秀·万博·瑞麓府】，标准地名【瑞麓府】。预售证号【穗房预(网)字第20220479号】。开发商:广州市番禺区香江实业有限公司。(6)本项目推广名为【越秀·大学·星汇锦城】，标准地名：明颂花园，开发商：广州越创房地产开发有限公司，预售证号：穗房预（网）字第20230310号，穗房预（网）字第20230311号，预售证发证机关：广州市番禺区住房和城乡建设局；代理商：广州越秀兴业地产代理有限公司、广州世联房地产咨询有限公司。
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